建築条件無しの土地を姫路で探す方法 「姫路で土地を探してます・・・」
【質問】姫路で土地を探しています。出来れば新しい分譲地が良いのですが、建築条件付きの土地が多くて姫路の土地で建築条件無しの条件で探しています。・・・
こんにちはクオホーム本田です。
ご質問があったのでお答えします。
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姫路で土地を探しています。出来れば新しい分譲地が良いのですが、建築条件付きの土地が多くて姫路の土地で建築条件無しの条件で探しています。
姫路は建築条件無しの土地が少ない様に思い、土地探しに行き詰まって姫路だと勝美住宅さんの建築条件付き、関西住宅販売さんの条件付きや、ヴェルハウジングさん、ワウハウスさんなどが建築条件付きで販売していると思いますが、例えば姫路の土地で勝美住宅さんの土地を建築条件無しにしてもらう事は難しいのでしょうか？
何かアドバイスがあれば教えて下さい。
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ご質問ありがとうございます。
土日に新聞やポスティングのミニコミ誌（姫路だとLiving姫路）に挟み込まれている売り土地情報の中に「建築条件付き土地」「建築条件無し土地」と書いている住宅情報誌を見かけると思います。
この建築条件はとはそもそもなんぞや？という事から順番にお答えしていきたいと思います。
１、建築条件とは
一般的に売り土地は「建築条件付き土地」と「建築条件無し土地」と２つに分かれます。
簡単に説明すると・・・「建築条件付き土地」は購入者はその土地を買うと家を建てる建築会社が決まっている土地の事を言います。
つまり姫路であれば例えばご質問者様が書かれています様に、勝美住宅さんの建築条件付きの土地を購入すると勝美住宅さん以外の工務店や建築会社さんでその土地で家を建てる事はできませんし、関西住宅販売（関住さん）さんの建築条件付きであれば関西住宅販売さんで家を建てる事が決まっている売り土地になります。
そしてその土地を契約したら定められた一定の期間で建物の請負契約を交わす必要があります。
では、土地は決めたけど結局色々建物の打ち合わをしたけど思うようにできなかったり、担当者さんと話がまとまらずに建築条件付きの土地を買ったにもかかわらず、契約出来そうになく、時間が過ぎてしまった場合はどうなるのか？
決められた時間の中で請負契約が成立しなかった場合は白紙解約になります。
大体の契約書には例えばですが、「本売買契約の締結後、3ヶ月以内に買主は◯◯ホームと建物工事請負契約を締結するものとする。万一、両者が合意できず請負契約が成立しない場合には、本売買契約も解約するものとし、売主は買主へ手付金を返金するものとする。」などのように記載されている事が多いと思います。
白紙解約とは「何もなかった契約」という意味合いなので支払った手付金などは全額返金されます。
ただし中には「白紙解約に至るまでの費用は実費精算とする」と言う別の契約を交わされるケースもあります。が一般的にはその費用も負担する必要はありませんのでご注意下さい。建築条件付きの土地を購入されて契約金のトラブルもありますが、しっかりと話し合いをして解決していく事をおすすめします。
一般的には大きな分譲地などは建築条件付きになってしまっているエリアがありますね。
特に西播エリアは大きな分譲地は大体どこかの建築会社の建築条件付きになっています。
建築条件無しは「土地は土地」「建築は建築」と別々に自由に検討出来る土地になりますので、選択肢が広がりますね。
２、建築条件付き土地を買う時のメリット、デメリット
さてここで気になるのが、「じゃ、建築条件付き土地のメリット、デメリットは？」という事を考えていきましょう。
建築条件付きのメリットは？
・中規模~大規模な分譲地が多い。土地の場所が良かったり、人気のエリアに販売されている事が多いので良い条件の土地を買える事がある。
・建物の雰囲気が近隣で良く似てくるので町並みや景観が綺麗に揃いやすい。
・何かもし問題があった時は分譲地内で情報共有ができる。
・土地の仲介手数料が要らない（土地は建築条件を付けた会社が売主の為）ので諸費用が安くなる
・土地のつなぎ融資が不要な為諸費用が安くなる
※つなぎ融資って何？という方はクリックして下さい。
動画でもご説明しています。
こう言ったところでしょうか？
ではデメリットはどうでしょうか？
・自分の好きな建築会社を選ぶことが出来ない
・建築会社が比較できないのでその会社の設計レベルが選べない
・プランが企画型プランになっているケースが多く変更するとかなりの追加金額がかかる事がある
・オプション工事がその会社の言い値なので高いか安いか比較出来ない
・土地を決めてから建物の請負契約までの期間が早い為、ゆっくりと打ち合わせの時間が取りにくい傾向にある
というところでしょうか？
どちらにしても一長一短ありますね。
ただ1点注意して頂きたいのは・・・・ 【決して安いという事はない】です。
建築条件付きの土地は土地の値段だけ見ると一見同じエリアの土地の相場よりも 【安く】表示されている事があります。その「値段だけ」に飛びついて【安いから建築条件付きの土地を買った】というのは間違いです。
上記の建築条件付きの土地のメリット、デメリットにもありますが、結局は「建てる会社が決まっている」という事はある意味「建築費用は言い値」です。「どうしてもしたいオプション工事がある」が明らかに他で話を聞いてたときよりも高め・・・。っていう金額の提示をされてしまってもどうする事も出来ませんよね？
プランも企画型しかなければちょっと間取りを変更するだけ坪単価10,000円UP します！なんて事もよくあります。
※企画型のプランを変更すると坪単価がアップするのは建築側からすると当然といえば当然なんです。
既に用意されている企画型のプランは「使い回し」が出来ますので図面修正の手間もありませんし、建築確認申請（役所に提出する申請書類）も使いまわしが出来ますのでその費用がしっかりと抑える事が出来ていますのでいわゆる「経費」がグッと抑えられますので安いのです。
しかし、窓１箇所追加するだけ、位置を変更するだけでも既に用意してある図面は全く使い物になりませんでの、費用が上がるのは仕方ない事といえば仕方ない事なのです。
そんな事情によって結局は総額で計算すると「高くなる」事が良くあるケースです。
ですので建築条件付きの土地を「安いから買った」という感覚で買うのではなく、
あくまでも「土地の場所が良かった」「建築条件付きでもその会社が気に入った」という事であればとても良い買い物になるでしょう。
３、建築条件付き土地を建築条件無しにする方法はあるのか？
では、この建築条件付きの土地の建築条件を外す事はできるのでしょうか？
答えは・・・出来る事もあります。
【出来る事もある】と言う事はどう言った時なのでしょうか？
いくつか条件を上げてみます。
・建築条件付きで販売していたがしばらく売れ残ってしまった
→目安としては経験上１年ぐらいでしょうか。
・分譲地の中でも土地の条件が悪い区画のみ建築条件が外れる
→明らかに日当たりが悪い。ゴミステーションの横の区画など
・不動産屋と建築会社の密接な付き合いの中である不動産屋さんを通すとコソッと外れる
→人と人の付き合いの中でたま~に条件無しになる事がある
・土地を所有している建築会社さんの資金繰りが悪くなると外れる
→銀行から融資を受けて土地を買い取っているので銀行からの返済に追われ始めると現金を用意する為にさっさと売る為に建築条件無しになる
こんなところでしょうか？
しかし、基本的には中々建築条件無しにはならないという確率の方が圧倒的に高いのです。
そうですね、割合的には８（外れない）：２（外れる）でしょうか。
でもとりあえずは言ったもん勝ちなので相談してみましょう。
４、まとめ
・ 建築条件付きの土地を買う時は「相場より土地の値段が安かった！」という理由では買わないようしましょう。
・建築条件付き土地は場所的に条件が良い土地が多いので土地エリアを非常に重視している家族にとっては良い買い物が出来るかも。
・建築条件の付いた土地を建築条件無しにする事はまれに出来ますので、本当に欲しい土地であればダメ元でお願いするのも有りかもしれません。
姫路、西播エリアで土地を探している方の参考になれば幸いです。
