姫路市の路線価を調べる方法｜土地購入前の確認点を徹底解説！
路線価を調べることで土地の価格相場を把握できます。姫路市で土地の購入を検討している方は、路線価を調べて土地の価格相場を把握しておきましょう。
この記事では、姫路市の路線価を調べる方法を詳しく解説します。
「そもそも路線価とは何か？」「路線価について知っておくべきポイント」などを交えて解説しますので、最後まで読めば路線価について詳しく理解できます。
姫路市で土地購入を検討している方は、最後まで読んで路線価を調べておきましょう。
姫路市の土地を購入する前に価格相場を調べよう
姫路市の土地を購入する前に、土地の価格相場を調べておくことが大切です。価格相場を確認していなければ、予算内で購入できる土地を把握できません。
路線価は土地の価格を図る指標の1つですが、他にも土地の価格相場を把握する指標として、次のようなものがあります。
- 時価
- 地価公示価格
- 都道府県地価調査価格
- 固定資産税評価額
路線価と併せて土地の価格相場を図る指標を解説しますので、それぞれの特徴と違いを押さえておきましょう。
路線価とは？
路線価とは、道路に面している土地の価格のことです。主に相続税や贈与税を算出する際の指標となる価格であり、毎年1月1日の評価額を7月1日に国税庁が公表します。
路線価が高いほど土地の評価額が高くなるため、課税される相続税や贈与税・固定資産税などの税額が高くなります。
路線価は、土地全体の評価額ではなく、道路に面している部分の土地価格を図る指標です。 路線価は1㎡あたりの価格が公表されているため、路線価20万円の道路に100㎡の土地が面している場合は、土地の評価額が2,000万円になります。
また路線価は大きく分けて2種類あり、それぞれ次のような違いがあります。
| 項目 | 相続税路線価 | 固定資産税路線価 |
| 活用される税金 | 相続税・贈与税 | 固定資産税・都市計画税・登録免許税・不動産取得税 |
| 評価主体 | 国税庁 | 各市町村 |
| 評価頻度 | 毎年 | 3年に1回 |
| 価格時点 | 1月1日 | 3年ごとの1月1日 |
| 公表時期 | 毎年7月1日 | 基準年の4月ごろ |
| 価格水準 | 公示価格の80％程度 | 公示価格の70％程度 |
それぞれの違いを押さえて、路線価について理解を深めましょう。
相続税路線価
相続税路線価とは、相続税や贈与税を計算する際に活用される、道路に面した土地1㎡あたりの価格です。
毎年1日1日時点の評価額を国税庁が7月1日に「財産評価基準書」で公表します。
価格は毎年見直されており、不動産需要に伴って不動産鑑定士など専門家が査定し、相続税路線価を決定します。
固定資産税路線価
固定資産税路線価とは、固定資産税や都市計画税・不動産取得税・登録免許税など、不動産取得に関する税金の計算に活用される路線価です。
相続税路線価と同じく、道路に面した1㎡あたりの土地価格を定めております。
固定資産税路線価は、各自治体が3年に一度見直し1月1日時点の評価額を、4月頃に公表します。
時価
時価とは、実際に不動産が売買されるときの取引価格です。不動産の取引価格は、売主と買主の交渉や売買するタイミングによって変動するため、明確に定められません。
過去の取引履歴から時価を確認することで、不動産取引の価格目安を把握できます。時価は不動産の状態や需要からおおよその価格を算出する方法と、現在の取引価格から算出する方法の2種類があります。
時価は取引の状況によって変わるため、あくまで周辺の似たような条件・間取りの物件が取引された際の時価を参考に、取引価格を算出しましょう。
地価公示価格
地価公示価格は、毎年3月頃に公表される1日1日時点の不動産価格相場です。
国土交通省が毎年1月1日時点の土地の価格相場を公表し、不動産売買の指標となる価格目安を定めます。
地価公示価格は、国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」で調べられます。土地を選ぶ際には、路線価と同じく地価公示価格を調べて、土地の価格相場を確認するケースが多いです。
都道府県地価調査価格
都道府県地価調査価格とは、国土利用計画法施行令第9条にもとづき、都道府県知事が毎年7月1日時点における標準価格を判定した土地の価格指標です。
毎年9月頃に公表され、国土交通省ホームページより確認できます。
固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、固定資産税や都市計画税・不動産取得税などの税額を計算する際に活用される不動産の価格指標です。
管轄の自治体が土地や建物を調査して、3年に1度見直されます。
固定資産税評価額は、建物と土地それぞれを分けて算定するため、住宅を所有している場合は建物と土地の固定資産税評価額を把握しておく必要があります。
固定資産税評価額は、毎年送付される納税通知書に記載されており、役所に保管されている固定資産課税台帳で確認することも可能です。
姫路の路線価を調べる方法
姫路の路線価を調べる際には、次の方法が効果的です。
- 路線価図・評価倍率表
- 全国地価マップ
上記のサイトを活用すれば、全国の路線価を調べられます。姫路の路線価を調べるために、それぞれの調べ方を確認しておきましょう。
路線価図・評価倍率表
国税庁が公表している路線価図・評価倍率表を活用すれば、路線価を調べられます。
毎年の路線価を、全国の都道府県マップから選択して調べることが可能です。
ただし路線価図・評価倍率表で公表されている路線価は、相続税路線価のみなので固定資産税路線価は取得できません。
また地域と地目ごとの評価倍率を表にした評価倍率表も閲覧できるため、路線価の定められていないエリアの相続税路線価を算出する際に活用できます。
以下で姫路市の路線価図が見れます。
全国地価マップ
全国地価マップは、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営している路線価などの地価情報を調べられるサイトです。
全国地価マップでは、マップ上から対象エリアを選択して、次の公的土地評価情報を閲覧できます。
- 固定資産税路線価
- 相続税路線価
- 地価公示価格
- 都道府県地価調査価格
なお全国地価マップでは、相続税路線価を「千円／㎡」、固定資産税路線価は「円／㎡」で表記されるため、数値を読み間違えないよう注意してください。
参照元｜一般財団法人資産評価システム研究センター「全国地価マップ」
路線価について知っておくべきポイント
姫路の土地について調べる前に、いくつか路線価に関する知っておくべきポイントを確認しておきましょう。
路線価について知っておくべきポイントは、次の通りです。
- 路線価の決まり方
- 路線価の公表時期
- 路線価は公示地価の8割
それぞれのポイントを確認して、路線価について理解を深めましょう。
路線価の決まり方
路線価は、国土交通省が発表する地価公示価格や過去の不動産の売買履歴、さらに不動産鑑定士など専門家の評価などを参考にして決定します。
相続税路線価を活用する相続税・贈与税の管轄を国税庁が行っていることから、路線価を決める役割は国税庁が担います。
路線価の公表時期
路線価の公表時期は、次の通りです。
- 評価額
- 相続税路線価
- 固定資産税路線価
- 公表時期
- 毎年7月1日
- 基準年の4月ごろ
相続税路線価は、毎年1月1日時点の土地の評価額を7月に公表します。対して固定資産税評価額は3年に1度見直され4月ごろに公表されるため、3年間は同じ評価額です。
路線価は公示地価の8割
路線価は公示地価の8割程度になる特徴があります。なぜなら実際に取引される時価と、路線価には売主と買主間での交渉や売買のタイミングによって差が生じるため、公示地価の8割程度を目安に設定されるからです。
かつては路線価を公示地価の7割程度に設定していた時期もありましたが、1992年に実際に取引される際の時価に近づけるため、路線価を公示地価の8割に見直しました。
姫路市で土地を購入するなら確認しておくべきポイント
姫路市で土地を購入したいなら、路線価を調べておくだけでは不十分です。土地を購入する前には、調べておくべきポイントがいくつかあり、すべての条件を押さえてから最適な土地を選ばなければなりません。
姫路市で土地を購入するなら、次のポイントを確認しておきましょう。
- 建ぺい率・容積率
- 災害リスク
- 周辺環境
- 隣地との境界線
それぞれのポイントを確認しておくことで、土地を購入してから失敗するリスクを軽減できます。土地選びにおいて重要なポイントを解説しますので、路線価と一緒に確認しておきましょう。
なお下記の記事では、姫路で土地を選ぶ際のコツについて、エリアの特徴や価格相場と一緒に解説しています。姫路で土地購入を検討している方は、下記の記事を読んで土地探しの参考にしてください。
【関連記事】姫路で土地を選ぶ際のコツ！エリアの特徴や価格相場を徹底解説！
建ぺい率・容積率
姫路で土地を選ぶ際には、建ぺい率・容積率を確認しておくべきです。
建ぺい率・容積率は、どちらも土地に対してどのくらいの面積で家を建てられるかを制限する指標です。
どちらも家の間取りや面積を制限する指標となるため、土地を購入する前に調べておかなければなりません。
建ぺい率と容積率の違いは、次の通りです。
| 土地に関する制限 | 特徴 |
| 建ぺい率 | 土地の敷地面積に対して、どのくらいの建物面積で家を建てられるかを制限する数値 |
| 容積率 | 土地の敷地面積に対して、どのくらいの延床面積で家を建てられるかを制限する数値 |
建物面積とは家を真上から見た際の面積、つまりバルコニーや駐車スペースなど凹凸があり、飛び出している部分も含みます。対して延床面積は、建物すべての階の床面積を合計した数値で家の総床面積です。
建ぺい率は土地の敷地面積に対する建物面積を制限する指標なので、数値が大きいほど土地いっぱいに家を建てられます。
例えば建ぺい率60％の土地100平米に家を建てる際には、最大で建物面積60平米までの間取りでしか建築できません。
容積率は土地の敷地面積に対する延床面積を制限する指標になるため、数値が大きいほど生活で使用できる居住スペースが増えます。
例えば容積率120％の土地100平米に家を建てたい場合は、最大で延床面積120平米の間取りでしか家を設計できません。
そのため建ぺい率60％・容積率120％の土地100坪に家を建てたいなら、建物面積60平米・延床面積120平米の間取りが最大面積です。
詳しくは、下記の記事で建ぺい率と容積率の制限について詳しく解説しているので、ぜひ読んでおきましょう。
【関連記事】建ぺい率60％容積率200％で建てられる家の大きさは？緩和や制限のケースも
災害リスク
姫路市で土地を購入するなら、災害リスクを確認しておくべきです。
どれだけ優れた立地に家を建てても、地震や津波などの災害リスクが高いと安心して生活できません。地震大国である日本ではいつ大きな地震が発生するかわからないため、災害リスクの低い土地を選ぶべきです。
2024年17日午後11時14分ごろにも、愛媛県・高知県で震度6弱を観測する地震が起きました。いつどこで何があってもおかしくありません。
災害リスクは下記の姫路市が公表しているハザードマップで確認できるため、土地を選ぶ前に確認しておきましょう。
なお地震対策として、災害リスクの低い土地を選ぶだけでなく地震に強い家を建てるべきです。下記の記事では、地震に強い家の特徴を詳しく解説しているので、姫路で家を建てる際の参考にしてください。
【関連記事】地震に強い家の特徴７選！地震被害を軽減するために確認しておくべき特徴と注意点を解説
周辺環境
姫路で土地を探す際には、周辺環境を確認しておきましょう。土地探しの際に確認しておくべき周辺環境には、主に次のようなものが挙げられます。
- スーパーやコンビニ・薬局などの買い物施設
- 飲食店や繁華街
- 病院や銀行などの公共施設
- 小学校や中学校・塾などの教育施設
- 騒音や匂い
- 治安の良さ
- 道路の交通量
- 夜間の人通り
買い物施設や公共施設の充実度を把握しておくことで、生活のしやすさを判断できます。さらに病院などの医療施設と保育園や小学校などの教育施設の充実度を確認しておけば、子育てのしやすさを把握することが可能です。
その他にも、治安の良さや周辺の交通量や人通りの多さを確認しておくことで、安心して生活できるエリアかを判断できます。
隣地との境界線
土地を選ぶ際には、隣地との境界線を把握しておかなければなりません。
隣地との境界線が不明瞭な場合は、土地を購入してから隣人とトラブルに発展する可能性があります。
境界線は登記簿の情報を確認し、確定測量図や境界標の有無を確認することで確認できます。
境界線が不明瞭な場合は、土地の売主ぬ境界確定測量を依頼しておきましょう。
姫路市の土地を購入する前に路線価で価格相場を確認しておこう！
姫路市の土地を購入する前に、路線価を確認しておきましょう。路線価を確認することで、土地の価格相場を把握して、予算内で購入できる土地を厳選できます。
路線価には、相続税路線価と固定資産税路線価があるため、双方の特徴と違いを理解しておく必要があります。
また路線価を調べる際には、路線価図・評価倍率表か全国地価マップが有効的です。
姫路の土地を購入する際には、路線価と併せて建ぺい率や周辺環境・災害リスクなどを確認しておきましょう。
姫路の中で自分の希望条件や予算に合う最適な土地を選ぶために、事前の下調べを徹底してください。
