長期優良住宅のメリットって本当にあるの？しないほうがいいの？

長持ちする家　研究家　瀬崎です。
今回は、長期優良住宅について。

 

建築会社に中には、長期優良住宅は申請するだけ申請費が無駄という説明をしているところもあるようです。
実際のところどうなのでしょう？

 

そのあたり、解説していきます。

長期優良住宅とは？

まずは、長期優良住宅について簡単に説明します。

 

平成21年6月4日に長期優良住宅法として施行。
目的は、ストック活用型の社会を目指し、長期にわたって住むことができる優良な住宅を普及させるため。

 

ようするに、すぐに住めなくなるような家ではなくて、長く住める良質な家をたくさん建てて、物を大事にする社会にしていきましょうってことです。

 

大賛成ですね。

「長期優良住宅」の認定を受けるための条件

大きく９つの条件をクリアしないといけません。

耐震性

耐震等級2以上！
↑ここがもっとも重要な部分です。

 

このためだけに私は、長期優良住宅をとって置くことを推奨しています。

 

耐震等級2以上をクリアするためには、床倍率の計算が必須です。
床倍率とは、床の強さを表す指標です。

 

最近は、1階と2階の壁の位置ががズレているプランや、吹き抜けのあるプランが多くなっています。
このようなプランだと、大きな地震が起きた場合、床(水平構面）への力が大きく働きます。
床の強さがないと、地震力に耐えられず床が壊れてしまい、倒壊というリスクが現実味を帯びてきます。

 

これを防ぐためには、床倍率の計算をしっかり行い、十分な強度を確保しておくことが必須です。

 

しかし、残念なことに床倍率の計算を行っている建築会社は決して多くありません。
制震ブレースなどを採用して、一見すると地震対策に力を入れているように見える会社でも、
床倍率の計算をしておらず、耐震等級2以上を取れていない、そういうケースが多いですね。

 

「耐震等級3相当」なんて記載のある広告を出している会社は怪しいですね・・・

相当って、勝手に自社で言ってるだけの可能性がありますから、
「床倍率の検討されてますか？」とズバリ聞いてやりましょう。(^^)

 

「長期優良住宅」であれば、床倍率の計算はきちんとされていますので安心です。

劣化対策

・数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること。
・通常の使用環境で、使用期間が少なくとも100年程度となる措置が必要。

 

と、ふわっとしてる大題があって、さらに細かい規定があります。

 

・地面から1m以内の柱、軸材、合板→薬剤処理
・床下や小屋裏に点検口の設置
・床下空間に330mm以上の有効高さを確保する事

 

点検口を設置しても、全然点検できないベランダ下などにも設置を義務付けられます。
意味不明です・・・

維持管理・更新の容易性

長年使うとやはり、維持管理交換等をしないといけない部分も家の中にあります。
そのため、維持管理が簡単にできるような対策です。

 

・基礎貫通スリーブなど、交換が容易な部材の採用
・床下が点検しやすいように空間の確保

 

こちらの記事を参考に
⇒配管を50年超えて持たせる

可変性

戸建て住宅には適用がないので、割愛

バリアフリー性

戸建住宅には適用がないので、割愛

省エネルギー性

省エネ生活を実現できる措置がされている事が条件。
断熱性等の省エネルギーで住める性能が確保されていることが必要になります。
具体的には省エネルギー対策等級4に対応することが求められます。

 

気密に関しては規定がないので、ガバガバ・スカスカの家でも認定がおりてしまいます。

 

ここが非常に残念・・・
インスペクションを入れても気密施工はチェック対象外だと思われますので、自身の知識を深めて信頼できる工務店選びが重要になってきますね。

居住環境

どの場所でも良いと言う訳ではなく、土地の環境も認定される要素になります。
良好な景観の形成その他の地域における居住環境の維持及び向上に配慮されたものであること。

 

非常にわかりにくい文章ですので、簡単に言うと、

 

「将来的に道路になる予定がある場所等なんらかの計画のある場所に建てる家には、長期優良住宅の認定はおろしませんよ。」
って事です。

 

こればっかりはどうしようもありません。
早めに建築予定地が、長期優良住宅を建てられるのか調べておくしかないですね。

住戸面積

長く住むためには、ある程度の面積が必要という考えに基づいています。

 

一戸建ての場合は、75㎡以上。
また1つのフロアーは、階段を除いて40㎡以上。
地域によって条件が幅はありますが、55㎡が全国の下限になっています。

 

この面積規定は忘れがちです。
小さい家を計画中の場合、早めに面積を計算しておく方がいいですよ。

維持保全計画

長年住み続けると劣化部分が出てきます。
計画的に点検やメンテナンスをしていきましょうというのが趣旨。

 

申請には事前にざっくりした修繕計画の提出が必要です。
⇒建築会社が用意します。

 

修繕も点検も無料ではありません。
当然、費用がかかるので、計画的に貯蓄しておく事が大切です。

 

修繕費や点検費がかかるので長期優良住宅はオススメできないという、謎のブログ記事を発見。
どういう思考回路なのだろう・・・

長期優良住宅のメリットとは

長期優良住宅には様々なメリットがあります。

 

・各種税制優遇
・住宅ローン控除額の引上げ
・国のお墨付き住宅なので、資産価値が下がりにくい（と言われている。）

 

とありますが、
私の個人的な意見として、耐震等級２以上でないと認定がおりないので、

 

”耐震の事を何も考えていない業者をふるい落せる”

 

これが一番のメリットだと思います。

長期優良住宅のデメリット

工務店側からすると、

 

・申請が手間。
・必要のないところに点検口が必要
・どうでもいいところで基礎高を確保する必要。
・通気層が必要ない仕様なのに、通気層を設けなくてはならない
etc

 

といろいろありますが、

 

建主側からすると、
デメリットはありません。

 

”長期優良住宅は申請費が無駄”と言う説

 

税制優遇が住宅ローン控除の延長等で申請費分は回収できます。
つまり、無料で国のお墨付きがもらえることになります。
⇒やらない理由なし。

 

※レアなケース
”長期優良住宅にするには性能UPが必要なので大幅にコストUPしますよ”という説

 

今どき、どんな低スペックの家を建てているんですか・・・
⇒論外

構造計算してるから地震に強いの嘘

ちなみに「構造計算」という言葉を聞いたことがありますよね？
この言葉、定義が非常に曖昧です。

 

・一般的な住宅　　仕様規定⇒簡易計算(計算書の提出不要）
・長期優良住宅　　性能表示制度に基づく計算⇒バランスの良い計算
・3階建ての住宅　　許容応力度計算⇒もっとも緻密で正確な計算

 

上記３つの計算方法は、すべて「構造計算」です。

 

「弊社は全棟構造計算してます。」と聞くと、耐震対策に力を入れている会社のように感じると思います。
しかし、実際は簡易計算のみで、むしろ危険な家ばかり建てる会社かもしれないのです。

 

仕様規定だけだと計算書の提出が不要ですから、マジで怖いですよ~。
耐震ブレース採用とか言っててもです。

 

(# ﾟДﾟ)ガクガクブルブル・・・・

 

私としては、
性能表示制度に基づく計算⇒バランスの良い計算

 

この基準をクリアしておくことが、耐震対策としての最低条件だと考えています。
だから、長期優良住宅の認定書を取りましょうと、しつこく言っているわけです。

長期優良住宅じゃなくても、安心できる建築会社

 

「長期優良住宅なんて、申請するだけ申請費がもったいないですよ~」

 

『こんなことを言う人はどうかしてるぜ！』という論調で進めてきましたが、例外があります。

 

・許容応力度計算で構造計算している
・長期優良住宅のどうでもいい制約が、設計上問題となっている。

 

この2つの条件が理由で、
「長期優良住宅なんて、申請するだけ申請費がもったいないですよ~」

 

と言ってるなら、なるほど納得です。

 

安心できる建築会社に違いありません。

まとめ

長期優良住宅は、耐震性の高い家を建てるためにはオススメ。
デメリットはない。
許容応力度計算しているなら、長期優良住宅じゃなくてもよいかも。